文/高富强 龙创基业(三河)企业服务中心总经理

在目前，国内的工业地产发展已经呈现蓬勃燎原之势，珠三角、长三角、环渤海经济圈以及西北经济地带等依次蔓延，但各地区、各种性质的开发主体大不相同，归纳起来有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式，这也是目前行业内操作的普遍模式，现在分别从各个开发主体来分析其中的利弊和发展趋势。

1、工业园区开发模式

它是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。主要基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器，同时它也是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。

前几天参加搜狐焦点产业新区组织的“京津双城记、论道大武清”之行，实实在在的感受到天津武清的招商火热形势，武清分为两区四园，采用的模式即是在政府主导下的工业园区开发方式。走访了几个园区基本上招商手段相似、政策雷同，产品差异化不大，拼的基本都是政府给出的优惠政策。

2、主体企业引导模式

它是由主体企业进行的工业地产开发，在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善，严格意义上来说它并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。

据龙创基业市场研究部了解，在燕郊区域这类型开发模式较多，比如中兴产业园、晶龙工业园，时代天华、超星、燕东产业园等等，前不久开发区引入的八大项目就属于此列，在全国最近比较流行的要算富士康了。

3、工业地产商模式

房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理，以求获取合理的地产开发利润，其本质是依旧是房地产开发商。

代表企业有天山集团、联东u谷、百世金谷等，他们属于全国区域运作，如天山集团在京津冀大量的圈地囤地，在燕郊、天津、承德、石家庄、北京、山东等不断大量的开发，积累了十几年的开发经验和管理经验。

4、综合运作模式

是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式，目前这类模式被更多企业和政府看好，正朝着利好的方向发展。

上述四种模式各有千秋，各有优劣，不能笼统的概括和判断，要综合各个时期、各个阶段的发展要求和目标来客观、辩证的分析对待。

了解了上述各个工业地产开发模式之后，下面我们重点来说一下工业园区开发模式的利弊得失，它是由政府主导，靠前期的各种政策来吸引企业入驻，在整体的产业园区发展阶段这个属于初期的招商时期，一般各个开发尤其是发展水平不高的地区普遍采取这个模式，前期虽能带来税收、就业以及领导的政绩，后期各种问题就会浮出水面了。在招商引资发展的新阶段，传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，暴露出诸多的问题。

首先，产业园区政策的趋同引致了低层次的竞争，造成开发成本过高。在国家有关政策的鼓励下，产业园区在地价、税收等方面推出了一系列地方性优惠政策，使产业园区的政策优惠逐步趋同。为了在招商引资竞争中获取优势，各地产业园区就突破国家土地、税收法规及相关政策，竞相压价，恶性竞争愈演愈烈，税收减免、零地价等等这种单纯依靠政策优惠的低层次的招商引资最终损害的是国家的利益和国民的福祉，而且造成土地开发的成本过高，也不利于产业园区的长远发展。

其次，优惠政策的作用弱化也使产业园区的竞争力下降。2006年之后，产业园区享有的各种优惠政策开始逐步取消，从未来发展趋势看，产业园区所享受的优惠政策将会逐步分区域依次取消，使区内企业与区外企业的政策待遇趋同，营造公平的竞争环境成为必然要求，这必将使得产业园区的政策优惠的吸引力逐渐弱化，招商引资必须要有新的思路。

再次，国际产业转移也为产业园区的发展带来了新的挑战。从国际产业转移的新特点来看，传统的招商引资模式已不能适应组团式产业转移的要求。当前，国际产业转移正呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而产业园区的产业基础和产业配套成为承接国际产业转移的主要因素，这对产业园区的招商引资提出了更高的要求。

最后，重复建设，产业雷同，到处圈地，集约化不高。我国产业园区遍地开花，过多过滥，区内区、园中园更是屡见不鲜，全国产业园大量普遍存在圈地现象，造成土地闲置、耕地锐减，土地结构不合理等问题，这些问题导致了日益严重的后果：土地资源和投资的浪费;耕地占用过多，威胁农业发展;土地收益外流，损害国家和人民的利益。

主体企业引导的模式容易出现大量圈地，过多的剩余产品招商不出去，本身又不具备开发管理的经验，造成土地资源浪费，需要的得不到，不需要的用不了的尴尬局面，即使招商企业入驻后期服务往往又跟不上去，更为可怕的就是以产业为名大量圈地，等土地升值后挪作他用或者搞房地产开发。工业地产商模式和综合运作模式是本人比较看好的，龙创基业市场研究部通过大量的开发主体接触和分析一致认为：所谓术业有专攻，分工不同，擅长的领域就不一样，不可能要求一个企业或者区域政府全方位的做到位，基于此，我建议：

1、工业地产招商引资思路必须转变，政企结合是未来的开发引资新趋势，政府给予政策，协助办理各种手续，企业出资承建，有资质经验的开发企业进行园区招商引资和企业服务，转变政府行政手段，按市场规律由企业操作。

2、无论是那种模式我认为必须结合当地的产业环境和产业政策，充分整合利用区域优势资源，打造有特色的产业园区，在规划定位阶段必须做到接地气、有特色、差异化，前期的准备工作到位，招商引资就不是问题了。

3、充分的资源整合能力。开发模式一旦确定务必使用最优化的手段完成招商引资工作的准备，策划、设计、政府协调、媒体、公关、活动以及互联网平台等等，建议选择产业链环节的最强大团队合作，强强联合，比如天山工业集团和百世金谷擅长于园区基础开发建设，在招商和企业服务方面就选择了和龙创基业合作，合理分工，资源优化配置，充分利用一切可以利用的资源最大化的实现预定目标。

作者系龙创基业(三河)企业服务中心总经理高富强，该中心主要提供全国产业园区的招商引资顾问服务。